中国银河给予房地产行业推荐评级:增量JN体育首页在线的下半程存量的新征程

2023-12-07 18:05:12
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  每经AI快讯,中国银河12月07日发布研报称:给予房地产推荐(维持)评级。

  回顾2023:销售去化承压。销售整体改善低于预期,核心城市销售面积占比提高,期现结构背离,二手成交有所改善;库存仍处高位,去化周期有待下降;开工疲软,竣工增长,投资结构有变;拿地向核心集中JN体育首页在线,土地市场表现较弱。

  展望2024:政策有望持续宽松,销售面积同比微降。目前市场具有销售下滑、库存上行、开工下滑、JN体育首页在线竣工领先的特点。考虑到居民杠杆水平、城镇化率等因素,我们认为销售总体规模的支撑需要1)以时间换空间房贷利率处于下行通道,降低购房成本消化库存;2)以空间换空间核心区域强者恒强吸引住房需求;政策上持续放松需求侧、供给侧给予房企相应的支持。有别于市房地产沪深300场的悲观预期,我们预测2024年销售面积同比微降0.18%,中性预期下投资同比下滑3.97%,新开工和施工面积同比下降4.24%、8.92%;2030年前我国住房总需求有望维持在10亿方左右。

  增量地产:周期下行阶段房企降杠杆缩表,拿地审慎。目前楼市处于信用宽松阶段即需求侧降首付比例房贷利率下行、供给侧降融资门槛、降融资利率的阶段,居民消费尚未拐头、行业投资意愿出现分化。未来,1)房企头部效应凸显;2)按照拿地推盘节奏推算,行业整体结算毛利率依然处于筑底阶段,房企间盈利能力或将分化;3)强运营将成为房企发展的关键。商品房开发之外的保障房、代建有望助力房地产发展向新模式转型。

  存量地产:商业地产:消费复苏尚待中低端向高端传导,核心城市消费有望表现韧性,必选消费或将表现稳定,布局核心城市的线验式业态零售物业有望率先复苏。2)在宏观经济复苏的前提下,REITs整体有望实现良好的经营表现。3)随着房地产开发业务集中度提升,伴随着竣工高峰,物管公司在管规模集中度有望相对应的提升。

  投资建议:展望2024年,房开业务端房贷利率有望处于下行通道,购房首付比例维持低位,核心区域强者恒强。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势,市占率有望进一步抬升,供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。我们看好:万科A、招商蛇口、保利发展、滨江集团、龙湖集团、金地集团;建议关注:1)优质开发:绿城中国、华润置地、中国海外发展;2)优质物管:华润万象生活、中海物业;3)优质商业:大悦城、恒隆地产;4)代建龙头:绿城管理控股;5)中介龙头:贝壳-W。

  风险提示:宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、人口不及预期的风险、政策实施不及预期的风险、房屋销售不及预期的风险等。

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